【江淮观察】住房交易新政对安徽有何影响？

近日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》）。

该《公告》明确了住房交易契税、有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税等方面的优惠政策。

房地产既是重要的经济议题，也是民生议题。自9月26日中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”以来，各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，不断推动房地产市场平稳健康发展。

在此背景下，该《公告》的发布是对房地产优惠政策的再度加码，也是应时之举。

今年以来，安徽房地产无论是供给端的开发投资还是需求端的新建商品房销售面积，下行幅度均大于全国。因此，安徽的房地产业人士认为，这次出台的房地产税收新政“对安徽意义更大”。

那么，这一新政究竟会给房地产企业、房产中介、居民等带来哪些影响？安徽又该如何立足自身实际，充分运用好政策红利，推动房地产市场平稳健康发展？

购房成本将下降

该《公告》明确，在契税方面，对个人购买家庭唯一住房和第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

契税的下调意味着什么？

“这一政策把享受1%税率的面积标准由90平方米提高到140平方米，将显著降低购房者的负担，有助于进一步满足居民刚性和改善性住房需求。”安徽省经济研究院投资金融所所长王斌说。

“以一套120平方米、总价300万元的首套房计算，契税调整前，这套房需要缴纳4.5万元的契税；而契税下调后，这套房将按照1%缴纳契税，也就是3万元，比之前少了1.5万元。如果是二套房客户，契税将减免更多。”中海地产合肥公司营销管理部负责人陆施表示，这一变化对刚需和部分改善型购房需求客户来说无疑是一个利好消息，有助于提振客户购房信心，促进开发商房源去化。

“我一直很想拥有一套房子，犹豫一年多了还没有入手，这个《公告》出来后，我决定近期赶紧入手一套。”家住芜湖市鸠江区华山路附近的张女士说。

“对于房产中介机构来说，优化住房交易契税政策也将有效提升二手房市场交易活跃度。”合肥贝壳研究院院长余路晴表示，据合肥贝壳研究院监测，今年以来，二手房交易成为全市住宅交易的主要方式，其中约有40%的二手房客户购买90平方米至140平方米的房屋。如果按照套均价150万元计算，每户可节省契税7500元，明显降低置业成本，有利于二手房屋加速流通。

此外，余路晴认为，目前合肥楼市需求主力已从新置业需求转换为换房需求，而此次降低契税，会让更多的居民果断出手买房，也敢于出售，以小换大、以次换好，满足改善型住房需求，实现住有所居、安居乐业，为合肥楼市的健康稳定发展注入持续动力。

“相关数据显示，今年前三季度，全省房地产开发投资下降16.3%，跌幅比全国深6.2个百分点，新建商品房销售面积下降23.9%，比全国深6.8个百分点。”王斌说，在这种情况下，此次《公告》的发布，对安徽来说意义更为重大，不仅有利于促进安徽房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，还有助于安徽扩大有效投资、激发消费潜能，持续巩固和增强经济回升向好态势。

房企资金压力减轻

在土地增值税方面，该《公告》明确，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

土地增值税预征率调整前后有哪些变化呢？

2010年国家税务总局制发的《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号），规定了预征税下限，除保障性住房外，东部地区省份下限为2%，中部和东北地区省份下限为1.5%，西部地区省份下限为1%。按照此次《公告》的要求，此次调整后，东部地区省份下限为1.5%，中部和东北地区省份下限为1%，西部地区为0.5%。

除此以外，《公告》的发布还会给房地产企业带来哪些深层次的影响？

业内人士认为，当前，随着房地产市场形势的变化，不同房地产项目的增值水平发生了结构性分化，部分房地产项目增值率下降幅度较大，有必要对预征率的下限进行调整，从而方便各地科学调整预征率。而土地增值税预征率的调整有利于降低企业预征预缴的土地增值税，缓解房地产开发企业的资金压力，促进房地产市场的平稳健康发展。

房地产一头连着民生福祉，一头连着经济发展。近年来，安徽坚持因城施策、一城一策、精准施策，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，满足刚性和改善性住房需求。稳妥处置房企风险，建立以城市为单元的房地产融资协调机制，实现“保交楼”入库项目全部交付。加强商品房预售资金监管，实施好“三大工程”建设（规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设），努力提升人们的住房和生活品质。

“此前，在一揽子房地产政策的推动下，房地产市场出现一定程度修复和改善，现在《公告》才刚出来，安徽具体如何落地还需要有关部门根据实际情况下发具体细则和执行标准。”中海地产合肥公司营销总监徐钱军表示，会积极参加政府购房补贴、“以旧换新”等活动，推广宣传政府利好政策，不断提振客户购房信心。同时，密切关注市场动态和政策走向，持续营造节点、加大供货、实行灵活价差政策，实时调整销售策略以应对市场变化。

房产交易成本降低

“取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策”也是该《公告》的重要内容之一。

该《公告》明确，增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

怎么理解普通住宅和非普通住宅？

一般来说，普通住宅是指能够满足居民基本居住需求的住宅，其住宅小区建筑容积率在1.0以上，面积适中、价格与大多数人的购买力相对较匹配，适合大多数人居住。相较于普通住宅，非普通住宅具有更高的建筑标准、更大的面积等，比如别墅、洋房等。

取消普通住宅和非普通住宅标准有哪些影响？

“此举对提振二手房交易具有积极作用，有助于降低房产交易的成本。”合肥贝壳研究院院长余路晴说，此前，在二手房交易市场中，非普通住宅占比较低，取消普通住宅和非普通住宅标准后，直接降低非普通住宅的交易成本，将在一定程度上活跃合肥高端改善型住房需求，促进楼市止跌回稳。

“接下来，安徽有关部门应该抓紧制定实施细则，降低居民购房成本，减轻房企的资金压力，支持居民刚性和改善性住房需求，让全体人民住有所居、居有所宜。”王斌表示。

（本报记者 张彩莉 许昊杰）